Milano – Novità sul fronte degli “affitti brevi”. Nel quarto trimestre del 2023 le presenze sono calate del 39% rispetto allo stesso periodo del 2022 e il 2024 ha fatto segnare il dato più basso del mese di gennaio da sette anni a questa parte (con l’eccezione del 2021, quando eravamo ancora in piena emergenza Covid), con una diminuzione del 24% sul primo mese del 2023. La media mobile degli ultimi 12 mesi registra -17%. Sono dati che ha fornito al Corriere Della Sera Aigab, l’associazione italiana gestori affitti brevi, a integrazione di quelli di fonte insideairbnb. Secondo il presidente di Aigab, Marco Celani, Ceo di Italianway, questi numeri indicano che Milano «ha perso parte del suo potere di attrazione probabilmente perché l’offerta di eventi si è contratta mentre cresce la competizione tra grandi città europee sia per il turismo d’affari sia per il leisure». Non solo le persone che vengono nella nostra città sono meno, ma quelle che arrivano si fermano meno tempo rispetto al passato e prenotano con meno anticipo. Celani sottolinea che il tasso medio di occupazione nel 2023 è stato del 62%, non superando mai l’80%, con un picco massimo del 76,1% a settembre e con ben 4 mesi al di sotto del 60% (gennaio, agosto, novembre e dicembre). Appare evidente che Milano, nonostante il Duomo, Brera, il Cenacolo, la Scala (citando i primi nomi che vengono alla mente) non riesce a vendersi come una città d’arte e infatti non solo Roma, Firenze e Venezia, stando ai dati Aigab, hanno tassi di occupazione degli alloggi maggiori ma anche prezzi più alti. Sicuramente Milano è la destinazione principale per gli uomini d’affari e per la finanza e, grazie alla moda e al design, richiama un turismo alto spendente, ma la moda, che poi significa le Fashion week e per il resto dell’anno in buona sostanza lo shopping al Quadrilatero, è appannaggio di una nicchia, certo con le carte di credito platinum, ma che sempre una nicchia rimane, mentre il richiamo planetario del design esplode solo nella settimana del salone del Mobile. Tornando ai numeri, secondo Aigab, che si serve della base dati AirDna, gli alloggi per cui risulta almeno un annuncio negli ultimi 12 mesi sono 19.250, e nell’86% dei casi si tratta di interi appartamenti. I dati sono più bassi rispetto a quelli insideairbnb che abbiamo illustrato nelle scorse settimane perché l’arco temporale degli annunci considerati attivi è minore. Se però si restringe il cerchio alle sole unità stabilmente online la quota scende a 8.000, meno dell’1% degli immobili residenziali censiti dal Catasto e le due analisi si avvicinano molto. Il 79% degli annunci risulta relativo a bilocali o monolocali, con massimo 2 posti letto. Il 17% dell’offerta è riferita a trilocali con 2 camere da letto, mentre solo il 4% del prodotto offre da 6 posti letto in su. Il prezzo medio è di 153 euro per notte, ma da questa cifra bisogna detrarre le spese di gestione e le imposte e anche i costi delle pulizie, che possono arrivare a 60 euro per alloggio. Il 38% degli annunci è disponibile solo per meno di 90 notti l’anno e si riferisce a singoli proprietari che promuovono questi immobili saltuariamente, di solito in concomitanza con eventi sportivi, fiere, concerti, per integrare il proprio reddito familiare. A Milano ci sono famiglie che prendono una settimana di vacanza quando c’è il Fuorisalone per lasciare libera casa propria e affittarla. Secondo Celani, al proprietario che si affida a una gestione professionale, spese e imposte portano via il 65% dell’incasso lordo. Meno si spende con il fai da te ma diminuiscono anche i giorni di occupazione degli immobili e bisogna farsi carico in proprio dell’accoglienza e della gestione degli ospiti. L’aumento della cedolare secca al 26%, quando si affittano da due a quattro abitazioni, per i contratti di durata inferiore a 30 giorni porterà probabilmente a una conversione dell’offerta verso contratti medio lunghi perché sulle locazioni di oltre 30 giorni (e con obbligo di registrazione) l’aumento della cedolare non si applica. (…)
