Milano, mercato immobiliare: i valori restano positivi
Milano – “Dopo un 2022 da record, nel primo trimestre 2023 il mercato residenziale di Milano ha scontato una rilevante battuta d’arresto rispetto al primo trimestre del 2022. Nel panorama delle grandi città monitorate, la significativa flessione delle compravendite del -23% risulta seconda solo a quella di Bologna, assestata a -24%. Il timore è che il mercato di Milano, tradizionalmente anticipatore, stia narrando nella prima parte dell’anno una tendenza che interesserà nel corso dell’anno altri territori” – è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma. La frenata delle compravendite non si è per ora trasmessa ai livelli delle quotazioni degli immobili nuovi e usati. Nel primo semestre 2023, i prezzi medi delle abitazioni nuove e ristrutturate al nuovo continuano a crescere ad un tasso più che doppio rispetto al resto delle grandi città (+4,5% annuo versus +2%, rispettivamente), sebbene l’intensità della crescita si stia progressivamente affievolendo, come dimostrato dalla variazione semestrale (+2,2%). Per le abitazioni nuove rimane stazionario lo sconto medio sul prezzo iniziale richiesto (circa 3-4%), valore dimezzato rispetto a quello degli immobili usati (8%). La performance positiva riguarda anche il segmento degli immobili usati, il cui incremento dei prezzi medi semestrale e annuale si conferma rispettivamente su +2,1% e +4,3%. Sul versante della locazione, la domanda di affitto si conferma crescente e robusta. Nel primo semestre 2023, i canoni confermano la variazione positiva degli ultimi due semestri (+1,8% semestrale), con un incremento annuale del 3,9%. Il rendimento medio lordo da locazione è stazionario su 4,8 punti percentuali. I tempi medi di vendita delle abitazioni usate sono stabili ed estremamente contenuti, compresi in un range che va dai 3 ai 4 mesi nelle diverse zone. Rimangono stabili anche i tempi di locazione, sostanzialmente omogenei tra tutte le zone cittadine e pari in media a 2 mesi. Nel primo semestre 2023 prosegue nel comparto direzionale l’incremento dei prezzi medi, dopo l’approdo in territorio positivo per la prima volta dopo la pandemia nel primo semestre 2022. Le quotazioni registrano variazioni positive sia su base semestrale (+1,6%) sia annuale (+2,9%). Restano stazionari su base semestrale gli sconti medi applicati sul prezzo richiesto nelle zone più attrattive (9-10%) e si confermano più dilatati in periferia (12-13%). Si conferma l’incremento dei canoni medi in corso dal primo semestre 2022, con un tasso medio di crescita pari a +1,0% semestrale e +2,5% annuale. Il risultato è sostenuto in particolare dalla performance del semicentro (+4,1% annuale). Il contesto rimane stabile anche per i tempi di assorbimento, sia di vendita (6 mesi) che di locazione (4-5 mesi). Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile sul 5,1%. Nel comparto dei negozi, l’andamento delle quotazioni si conferma in ulteriore rialzo (+1,7% semestrale), per il quarto semestre consecutivo post-pandemia, grazie alla piena ripresa delle attività commerciali e dei consumi. La velocità di assorbimento decresce per le localizzazioni progressivamente più centrali, con tempi medi di vendita di 4-5 mesi in centro e 6-7 mesi in periferia. Si conferma stabile lo sconto medio concesso sul prezzo richiesto (8-9%), ancora il più contenuto tra le grandi città (12,5%) e l’unico ad una cifra. Una dinamica meno performante riguarda il comparto locativo, con i canoni medi di locazione sostanzialmente stabili su base semestrale (+0,3%). Il mercato registra tempi di assorbimento rapidi (3-4 mesi), più dilatati in periferia. I rendimenti medi annui lordi si mantengono stabili al 6,6%. I sentiment previsionali degli operatori prospettano, per il secondo semestre 2023, stazionarietà del numero di compravendite e del livello dei prezzi medi. Sul versante della locazione le attese sono di aumento dei contratti e del livello dei canoni. Le aspettative di stazionarietà, alla luce del calo delle compravendite registrato nel primo trimestre, danno comunque conto di un cauto ottimismo degli operatori.
