JLL: Milano attira oltre un terzo degli investimenti immobiliari in Italia
Milano – Milano si conferma al centro degli investimenti immobiliari in Italia, dimostrando una notevole capacità di attrazione e diversificazione, secondo i dati JLL, leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare. La città, che ha catalizzato oltre un terzo degli investimenti nazionali del settore nel primo semestre 2024, si distingue per una spiccata apertura ai capitali esteri, con una media del 55% nell’ultimo decennio – un dato significativamente superiore alla media europea del 46%. In un confronto internazionale, che coinvolge città ad alta velocità di sviluppo, a livello macroeconomico, Milano si attesta tra le aree urbane più performanti, registrando il più elevato tasso di crescita del PIL dal pre-Covid, con un +8,7% a fine 2023. Presente nell’82% dei 33 ranking internazionali esaminati, la città si posiziona venticinquesima su 749 centri urbani. Questo è quanto emerge dallo studio realizzato da Assolombarda e Milano&Partners, con il contributo di JLL per il settore Real estate, presentato nel corso della quarta edizione di “Your Next Milano”. Secondo i dati analizzati da JLL, il volume degli investimenti immobiliari di Milano rimane contenuto rispetto ai benchmark europei, attestandosi su una media decennale di circa 3 miliardi di euro (esclusi sviluppi) – paragonabile a città come Amsterdam e Barcellona – ma la cifra non include gli investimenti privati nel settore residenziale, stimati a circa 9 miliardi di euro solo nel 2023, con circa 25.000 compravendite, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate. Il settore Uffici continua a dominare il panorama immobiliare milanese, sostenuto da un tessuto economico fortemente orientato ai servizi. I fondamentali lato occupier rimangono solidi, con un take-up stabile (173.000 mq nel primo semestre 2024) e un tasso di vacancy contenuto (9% totale, solo 3% per gli immobili di grado A). Milano si distingue positivamente nel confronto internazionale, soprattutto rispetto alle città statunitensi, per l’alto tasso di ritorno in ufficio (85%) e l’efficienza dei trasporti pubblici, in una città di dimensioni più contenute rispetto ad altre realtà, che favoriscono tempi di commuting ridotti e una maggiore propensione alla socialità. Nella macroarea allargata, fuori dai confini comunali, lo sviluppo del settore produttivo guida, invece, la domanda nel settore Industrial & Logistics, con un crescente interesse per l’urban logistics. La notorietà internazionale di Milano in qualità di capitale della moda e del lusso favorisce inoltre il settore Retail, che si posiziona in primo piano con un’importante transazione High street nel Q3 2024. Un settore emergente di particolare interesse è quello degli alloggi per studenti (PBSA – Purpose-Built Student Accommodation). Negli ultimi cinque anni, sono stati investiti circa 400 milioni di euro in questo segmento, compresi asset di altre destinazioni d’uso da riconvertire. Le iniziative in pipeline prevedono l’aggiunta di oltre 10.000 posti letto entro il 2027, portando il provision rate dal 6% al 10%, anche se ancora insufficiente a soddisfare pienamente la domanda. Il comparto Life Science mostra un potenziale di sviluppo significativo, con Milano classificata tra i mercati Emergenti, secondo i l’EMEA Life Sciences Industry and Real Estate Perspective 2024 di JLL. Milano vanta una solida base educativa e di ricerca nel settore, con istituzioni di prestigio. Imprese farmaceutiche e centri di ricerca sono spesso ancore per la creazione di start-up nel settore, che, tuttavia, faticano a fare scale-up, attraendo investimenti esteri. Dal punto di vista immobiliare, la loro crescita rimane nei confini dello spazio disponibile (università o società farmaceutiche) e, solo quando avranno saturato i propri spazi, si attende una domanda che attrarrà investimenti. Anche il segmento dei Data Center è in rapida crescita. Milano beneficia di una posizione strategica come punto di connessione tra Europa, Medio Oriente e Africa, offrendo prezzi competitivi, disponibilità di terreni e infrastrutture adeguate. Le principali aree di sviluppo si concentrano nella macroarea allargata di Milano: a ovest (Settimo Milanese/Cornaredo), sud (Siziano/Noviglio) ed est (Peschiera Borromeo/Settala). Il settore alberghiero continua a mostrare dinamismo, sostenuto dall’aumento dei flussi turistici e dall’interesse di operatori internazionali e investitori privati italiani, confermato da recenti transazioni che testimoniano la vivacità di questo comparto. “Nonostante i diversi punti di forza e i solidi fondamentali del mercato, permangono alcune sfide per Milano.” commenta Francesca Fantuzzi Head of Research Italy JLL. “Dal punto di vista Capital Markets, il recente ciclo di riduzione dei tassi potrà contribuire ad incoraggiare il ritorno degli investimenti immobiliari, anche se le aspettative su un minore costo del debito futuro, potrebbero ritardare alcune operazioni. Inoltre, le incertezze normative e procedurali emerse nell’ultimo anno stanno impattando sugli investimenti e sulla pipeline Residenziale, con un aumento della competizione con altre città italiane, come Roma, Bologna e Firenze.” “Milano mantiene una posizione di leadership nel panorama immobiliare italiano, con opportunità di crescita in settori diversificati come PBSA, Life Science e Data Center. Tuttavia, per consolidare e rafforzare la sua attrattività a livello internazionale, la città dovrà affrontare sfide competitive e normative, puntando sull’innovazione e sulla capacità di adattarsi alle mutevoli esigenze del mercato globale” conclude Barbara Cominelli, CEO Italy & EMEA Retail Markets Lead di JLL.
